台東区の不動産売却後の確定申告や税金、仲介手数料、必要な書類について

【台東区の不動産売却】確定申告は必要？

確定申告とは何？

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に発生した所得の合計金額を所轄の税務署へ申告し、納税することです。会社勤めをしている方は会社が年末調整の手続きを行ってくれるので、給与所得以外に所得がなければ確定申告の必要がないというのが一般的でしょう。

不動産売却後に確定申告が必要になる場合

不動産売却をして譲渡所得（売却益）が出た場合は、給与所得以外の所得が発生するので、確定申告が必要になります。

譲渡所得とは、不動産の売却価格から、不動産の取得や譲渡にかかった費用（取得費や譲渡費用）を差し引いた結果がプラスになることです。これは「課税譲渡所得」となり、所得税と住民税を納めなければなりません。確定申告を行うタイミングは、不動産を譲渡した翌年の2月16日～3月15日です。

不動産売却をしても確定申告が不要な場合

譲渡所得がマイナスになった場合は税金が発生しないため、確定申告は必要ありません。しかし、損失が発生した場合、一定の要件を満たしていれば、損失額の分だけ所得税の控除を受けることができます。「損益通算」や「繰越控除」などの特例によって、税金を抑えることが可能になる場合があるので、確定申告を行う必要があります。

必要な確定申告をしなかった場合

罰金が課せられる

譲渡所得を期限に遅れて申告した場合、罰金（無申告加算税と延滞税）が課せられますので、気をつけましょう。

余計に税金を支払うことになる

損失が発生した場合は、罰金は課せられませんが、損失額分が所得から控除されないため翌年の所得税を余分に支払うことになります。消費税が上がっている昨今、無駄な支出を増やしたくないですから、注意してください。

【台東区の不動産売却】ケース別お悩み相談先

不動産売却のお悩みは不動産会社の専任の担当者に相談することも可能ですが、より専門性を必要とする内容の場合、何を誰に相談すればいいかを迷うかもしれません。こちらでは、お悩み別の相談先をご紹介いたします。

不動産会社

買取り対応している不動産の仲介など、不動産売却全般の相談ができます。一般的な案件に関して経験豊富で、精通しています。

弁護士

財産分与や遺産分割が関わる場合、不動産売却のトラブル、不動産会社で対応できないような案件（買主や親せきなど、第三者との間で問題が発生したなど）を相談するなら弁護士がよいでしょう。

司法書士

土地や建物の権利関係、特に登記や抵当権などの専門的知識についてより詳しく相談に乗ってもらえるでしょう。

税理士

税金・確定申告について相談することができます。
※確定申告については、各市町村が無料相談会を開催することもあります。

不動産鑑定士

不動産の価値をより詳しく知りたい場合、関連会社間等で不動産取引をする場合などの相談先です。

土地家屋調査士

土地の精確な広さを知りたい場合や、境界確定や分筆して売りたい場合に相談するとよいでしょう

法務局

登記手続きを自身で行いたい場合の問い合わせ先です。

宅建協会の無料相談

不動産に関するトラブルの相談、例えば「売却中だが、依頼した不動産会社との契約を解除したい」「売却後に買主から契約解除を申し入れられた」といった場合に相談できます。これら以外に、不動産会社によって提供しているサービスもあります。

買取保証

仲介で売却を試みても一定期間内に売却することができなかった場合は、不動産会社に買い取ってもらうサービスです。この場合、仲介手数料はかかりません。

リースバック

今住んでいる家を売却し、賃貸借契約を結んでそのまま住み続けることです。仲介業者や専任の担当者でも解決できないお悩みは、こちらを参考に相談先をご検討ください。

【台東区の不動産売却】必要書類

不動産売却の際、一般的に必要となる書類をご紹介いたします。

本人確認書類

運転免許証、パスポート、各種健康保険証などです。

実印

共有の場合、各々の実印が必要です。

印鑑証明書

実印を登録している市町村の窓口で、3カ月以内に発行した書類です。

土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報

その所有者が登記名義人であることを、公的に証明する書類です。

固定資産税・都市計画税納税通知書

年税額の確認や買主との税負担割合の清算のために必要です。都税事務所や市区町村役場で発行され、所有者に送付されている書類です。

パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など（マンションの場合）

建物の設備や、今後の修繕計画などがわかりやすくなります。

口座情報のわかる通帳もしくはキャッシュカード

売却費用が振り込まれるため、口座情報が必要です。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

新しい耐震基準が導入される前の古い物件を売却する際に、耐震診断報告書等の提出を求められるケースがあります。

間取り図・測量図・建築図面・建築協定書など

売却する土地の境界線や建物の図面を明確にするための書類。また、建築協定書とは地域の取り決めを記した書類です。

ローン残高証明書

売却時にはローンの一括返済が求められ、売却価格で完済できるかを確認するために必要です。

仲介手数料

仲介業者を介して不動産売買が成立した場合に必要です。

戸建ての売却では、建築確認通知書・検査済証、物件状況等報告書などの書類が必要になる場合があります。一般的な例をご紹介しましたが、実際に売却する不動産の種類や売却方法によっても異なりますので、詳細は専任の担当者に確認しましょう。

【台東区の不動産売却】事前に知りたい税金の話

不動産売却にも、消費税同様に税金がかかります。こちらでは、具体的にどのような税金がかかるのかご紹介いたします。

不動産売却をした際にかかる税金

必ず必要な税金

印紙税…契約書に貼る収入印紙代
登録免許税…名義変更の際に必要です
消費税…仲介業者への仲介手数料などにかかる税金です。

譲渡所得がプラスのときに必要な税金

住民税・譲渡所得税（譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋売却費用）、課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除）
※不動産の所有期間によって税率が変わります。
※取得費、売却費用には、仲介業者に支払った仲介手数料も含まれます。
※マンションや戸建てなどの建築物は、築年数が経過することで価値が減少していくため、取得費の計算から「減価売却費相当額」を差し引きます。

復興特別所得税…2013年1月1日～2037年12月31日までに発生した売却益にかかります。

その他特例・控除

他にも不動産の売却には様々な特例や控除があるのでいくつかご紹介いたします。

それぞれ、適用されるためには条件があります。詳細は税務署や国税庁のホームページで確認するか、専門知識を持っている専任の担当者に相談しましょう。

税金がかからない場合

譲渡所得がゼロやマイナスになった場合は税金がかかりませんが、先に述べたように、不動産売却をしたら確定申告をしましょう。