空き家売却にかかる所得税とはどんなもの？どう計算する？
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2023/12/20
空き家売却で使える控除とその使い方をご紹介します！
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2023/10/14
ブログ
税金の計算で控除という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。
なんだか支払う税金が減るらしい、実質所得が増えるらしい、と漠然と良い印象を持ってはいるものの、詳しくは知らない方も多いのではないでしょうか。
今回は控除の基礎知識と、空き家売却における控除についてご紹介します。
□そもそも控除とは？
＊そもそも控除とは？
控除とは一定の金額を差し引くことであり、納税額を減らす、すなわち節税のできるシステムです。
控除は大きく分けて「所得控除」と「税額控除」の二つがあります。
所得控除は課税対象となる所得金額を減らす控除で、税額控除は支払う税金を減らす控除です。
以下では、それぞれの控除についてもう少しご紹介します。
＊所得控除とは？
所得控除は、所得のある人のさまざまな事情によって所得自体を控除するシステムです。
家族や障がいの有無、家族の所得など多くの項目に当てはまれば控除されます。
サラリーマンは基本的に会社で年末調整が行われるため、なじみがないかもしれませんが、医療費控除や雑損控除、寄付金控除は年末調整では行われません。
これらの所得控除を受けたい場合は、サラリーマンの方も確定申告を行ってください。
＊税額控除とは？
税額控除は、一定の条件に当てはまる場合、所得税から控除額が差し引かれるシステムです。
所得控除と違い、支払うべき税額そのものが減るため、税額控除の方が節税効果が大きくなります。
□空き家売却で使える控除にはどんなものがある？
控除にもさまざまなものがありますが、今回は空き家売却に関する控除についてご紹介します。
家を売却した際の控除は数多く存在するものの、空き家特例が空き家売却の控除としては控除額が大きく有名です。
＊空き家売却で有用な控除「空き家特例」とは？
空き家特例とは、相続や遺贈によって得た不動産を売却した場合に使える特例です。
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」ですが、今回は「空き家特例」と呼称します。
一定期間以内に売却し、定められた要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最大3000万円控除できます。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝譲渡価格−必要経費−特別控除額
必要経費には取得費に加え譲渡費用も含まれるため、ここに最大3000万円の特別控除があれば、譲渡所得が0になる可能性も決して低くはありません。
＊空き家特例を使える適用要件とは？
正式名称にある「被相続人の居住用財産」とは、相続する直前まで被相続人が居住のために使っていた住宅のことを指します。
そのうえで、以下の3点を満たすことで被相続人の居住用財産と認められます。
・昭和56年5月31日より前に建築されている
・区分所有建物登記がされていない
・相続開始の直前に亡くなった人が一人で居住していた
これらを満たし、被相続人の居住用財産であった場合、特例の適用要件を確認しましょう。
適用要件は以下の通りです。
・相続あるいは遺贈で取得した空き家であること
・空き家、あるいは空き家と敷地を売却する場合は、空き家になってから一切使われておらず、売却時に一定以上の耐震性があること
・空き家を壊して敷地だけを売却する場合は、相続から売却までに一切使われていないことに加え、一度取り壊した後どんな建物も建てていないこと
・相続開始時点から3年を経過した年の12月31日までに売却が完了すること
・売卸代金が1億円を超えないこと
・売却した空き家に他の特例を使用していないこと
・相続人と被相続人が同じ他の空き家において、空き家特例を使用していないこと
・特例を使う譲渡の売却先が親子や夫婦などの近しい相手でないこと
これらの全てを満たした場合のみ、空き家特例は使用可能です。
そのため、本当にその全てを満たしているのかは早めに調べておくと良いでしょう。
□控除の申請はどうしたら良い？
控除にもさまざまなものがあります。
確定申告だけで完了するものもありますが、空き家特例を利用する場合は確定申告以前にもいくつかの準備が必要です。
ここでは、申請手続きの流れをご紹介します。
1.被相続人居住用家屋等確認書の交付を申請する
自治体で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付してもらう必要があります。
空き家の住所を管轄する自治体の、建築関連の窓口で申請しましょう。
申請から交付までは一週間ほどかかることに加え、申請時に必要な書類も多くあるため、計画的に行動することをおすすめします。
2.確定申告を行う
被相続人居住用家屋等確認書を受け取ったら、空き家を売却した翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をします。
確定申告を行うことで初めて特例が適用されます。
こちらは相続人の住所を管轄する税務署で行ってください。
□まとめ
空き家売却で使える特例は他にもありますが、3000万円という額を控除しつつ、こんなにも汎用性の高い特例は、今回紹介した空き家特例のほかにありません。
とはいえ、控除には併用があります。
ほかの控除を併用した場合と比較するのは難しいものです。
台東区周辺で空き家売却をお考えの方は、豊富な実績を持つ当社まで、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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