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不動産取引を指す言葉には多くの種類がありますが、そのうちの一つに任意売却があります。
任意で売却する、と聞けばすべての不動産売却がそうだろうと思われるかもしれませんが、実はそうではありません。
任意売却とは、強制的に不動産を売却されてしまう、競売を避けられる唯一の方法です。
今回は、任意売却の基礎知識と、メリットとデメリットについてご紹介します。
□任意売却はどんなときに使うもの？
任意売却について、通常の売却との違いをご紹介します。
＊任意売却とは？
任意売却は、金融機関の合意を得ることで住宅ローンを残しながら不動産を売却する方法を指します。
さらに細かく言えば、住宅ローンが残っており、不動産の売却額と自己資金で住宅ローンを完済できない状況で使う手段です。
住宅ローンを使って購入した自宅には金融機関から抵当権が付けられます。
この抵当権があると、住宅ローンが滞り返済できなくなると強制的に競売にかけられるリスクがあります。
そのため、住宅ローンが支払えなくなった場合の競売を回避するための方法として、任意売却があります。
＊任意売却はどんな仕組みで行われる？
任意売却の大きな特徴は、金融機関の合意が必要であることです。
金融機関の合意を得たのち、買い手が見つかれば売却代金をそのままローンの返済にあてられる仕組みです。
この場合、売却価格は所有者や買い手ではなく、債権者である金融機関が決めることも、任意売却の特徴的な仕組みの一つです。
競売との違いは、任意売却が金融機関の合意を得て所有者自らが売却することです。
競売は所有者の合意が必要なく、金融機関に強制的に売却させられます。
＊通常の売却と何が違う？
通常の売却との最大の違いは、債権者である金融機関の合意が必要なことです。
必ず合意が得られる保証はないため、売却したいと思えば必ず行える通常売却とは自由度がかなり変わってきます。
とはいえ、合意さえ得られればその後の過程に大きな差はありません。
そのため、不動産選びが重要なことも同じです。
台東区周辺で実績豊富な不動産会社をお探しの方は、ぜひ当社に一度ご相談ください。
□任意売却のメリットにはどんなものがある？
できれば避けたいものの印象が強い任意売却ですが、任意売却は最終手段である競売を避けられる唯一の方法です。
ここでは、任意売却のメリットを5つご紹介します。
1.競売より高値で売れる
競売で売却される不動産の価格は市場価格の50〜80%ほどが大半です。
しかし、任意売却であれば売却方法自体は通常売却とあまり変わらないため、市場価格と近い価格での売却ができます。
競売を避けて高値で売れればその分返済するローンも減るため、その後の生活がぐっと楽になるでしょう。
2.ひっそりと売却できる
通常売却と同じように売却されるため、周囲からはローンが返済できなくなったから売却したと知られる心配がありません。
遠方に引っ越すわけでない限り、その経済状況が知られることはデメリットになり得ます。
そのデメリットを打ち消せることは任意売却のメリットと言えるでしょう。
3.日程に交渉の余地がある
競売と違い、契約や引越しの日程もある程度は自分で決められます。
そのため、引越しの準備や荷造りなどにも多少の余裕が生まれるでしょう。
4.貯金が少なくても行いやすい
不動産売却には税金のような費用がかかりますが、任意売却であれば、売却金額からそれらの費用を支払えます。
手持ち資金に余裕がなくても売却を進められることは、メリットと言えるでしょう。
5.返済の相談ができる
任意売却とは、住宅を売却しても返済が完了しない際に使う方法のため、残債がある場合は売却後にもローンの返済は続きます。
金融機関と返済の支払い方法について相談しながら決めていけるため、無理のない返済予定を交渉しましょう。
□任意売却の注意点やデメリットにはどんなものがある？
ここまで任意売却のメリットについて解説してきましたが、任意売却はできれば避けたいものであることも事実です。
その注意点やデメリットを2つご紹介します。
1.信用情報が傷付く
住宅ローンの返済があまりにも滞ると、個人信用情報機関のブラックリストに載るとされています。
この条件は任意売却が可能となる条件よりも緩いため、任意売却ができる時はすでにブラックリストに載っています。
支払いが厳しいからと最初から任意売却を目当てにするのはおすすめできません。
あくまでも最後の手段にしておきましょう。
2.債権者と連帯保証人の合意が必要
先ほども述べたように任意売却には債権者である金融機関の合意が必要です。
それに加え、連帯保証人の合意も得る必要があります。
とはいえ、住宅ローンを滞納していれば、任意売却の合意を得るために相談するのは気まずいものです。
しかし、気まずく思っている間も状況は悪化していきます。
早めに相談した方が良い結果につながりやすいです。
また、場合によっては連帯保証人に合意を得る方が難しいかもしれません。
仲の良い相手であればその仲を壊さないか不安になるでしょうし、仲の悪い相手であればそもそも協力してもらえるかが怪しくなります。
□まとめ
不動産売却の種類としてはマイナーな方である任意売却ですが、メリットとデメリットがあり、行う大変さもあります。
できれば行いたくない売却方法ではありますが、必要となったときには迷わず行うことで最悪の事態を避けられる売却方法です。
自分の状況を考えて、最適な方法を選びましょう。
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