任意売却をして競売を避けよう!任意売却や競売について紹介!

query_builder 2023/09/06
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住宅ローンが滞納してしまった場合、どのような事態になるかご存じでしょうか。
多くの場合、不動産を売却するという手段がとられます。
一般的に、多くの方が思い浮かべるのは強制的に不動産を売却する競売なのではないでしょうか。
競売だけでなく、実は任意売却でも不動産を売却することが可能です。

そこで、今回は任意売却と競売を比較しながら、任意売却をおすすめする人はどのような人なのかについてご紹介していきたいと思います。

□競売はなぜ起こるのか解説!

競売とは、債務者が住宅ローンを数か月滞納した場合に起こり、銀行や他の債権者が貸したお金を強制的に返済してもらうことです。
債権者が裁判所に申し立てを行い、債務者の不動産を競売にかけて残債を回収するため、一般的な不動産相場の約3割から5割安く取引されることがほとんどです。

また、法的な力が強いため、債務者側の交渉の余地がありません。
競売でお金が得られたとしても、住宅ローンが多く残ることで返済が困難になる場合も。

住宅ローンが多く残ることは、債務者側だけでなく、債権者側にとってもあまり良いことではありません。

そのため、自己破産を選ぶ方もいらっしゃいますが、5年から10年間は新規でのローンを組めないだけでなく、連帯保証人に返済義務が移ることもあり、連帯保証人の方に迷惑がかかります。
競売は住宅ローンを返済するための最終的な手段になり得ることがほとんどです。

□任意売却とは?

競売を行う前に、ほとんどの方は住宅ローンを返済するための手段として任意売却を検討することが多いです。
任意売却とは、債務者と債権者が交渉を行い、債務者の意思が反映された売却活動が行えます。

*競売と比較して高く売り出せる

競売と比較して、債務者側の意思が反映された売却価格をでき、通常の不動産売買と同様の相場で不動産を売り出せる可能性があります。
競売の場合、オークション形式で購入希望者を募っているため、債務者側の意思がない状態で売却価格が決まることがほとんどです。
一方で、任意売却では、債権者との交渉を行える余地があり、市場価格の8割から10割程度で売り出せます。

*売却後、残債を分割払いできる

任意売却で売却を行った後、「分割和解の契約」を結べるため、残債を分割払いできる場合がほとんどです。

一方で競売の場合は、不動産の売却後に残った残債は一括払いが基本です。
そのため、返済額に苦しみ、他の財産を売らなければならない場合も。

しかし、任意売却は、債権者との交渉によって、分割払いを組めるだけでなく、ご自身のペースに合わせて返済額を決めることができます。

*プライバシーが守られる

任意売却は、競売と比較して所有物件の情報が周りの人にバレる可能性は低いです。
それは、競売と任意売却の販売方法の違いにあります。

競売はオークション形式を採用しているため、購入希望者にインターネットや新聞などのマスメディアを用いて情報が届きやすいようにしています。

一方で、任意売却は通常の不動産売買と同様に極秘で買い手を探すことができます。
そのため、近隣の住民に知られたくない方にとってはおすすめです。

ただし、任意売却を進めるためには、債権者側に抵当権の解除・承諾をしてもらう必要があったり、希望通りに売却が進まなかったりする場合があります。

そこで、当社では、このように任意売却がうまくいかない方や不動産を売ることに対してお悩みの方に相談やサービスを提供しています。

□任意売却が向いている人とは?

任意売却をするべきかお悩みの方もほとんどでしょう。
そこで、任意売却がおすすめな人はどのような方なのかについてご紹介しましょう。

・住民ローンの滞納しており、債権者から催促されている人
住民ローンの返済を怠り、滞納が始まると金融機関は債務者に対し、電話や書面の対応を行います。
それでも債務者側が支払いをしない場合は、催告書や督促状を送る場合がほとんどで、競売の手続きの準備に入ります。
この段階で、住宅ローンの返済が厳しい方は、任意売却の意思を伝えておきましょう。

・借金返済のために不動産以外の財産を失いたくない人
先ほどもお伝えしたとおり、競売は任意売却と比較して売却価格が低く、住宅ローンの残債が多く残る傾向にあります。
そのため、不動産売却した後も住宅ローンの返済のために不動産以外の財産を売らなければならない状態になります。
このような事態を防ぐためには、任意売却を行うことをおすすめします。

このように住民ローンの返済に滞り、支払いができず、競売の手続きの段階に入っている方や不動産以外の財産を失いたくない方にとって任意売却は有効な手段です。

□まとめ

住宅ローンの返済が滞った場合、競売と任意売却があります。
競売と比較して、任意売却は売却価格の違いによる残債の額や残債の支払い、プライバシーの観点から優れている方法です。
当社では、台東区周辺で任意売却だけでなく不動産に関するお悩みを持たれている方にとってさまざまなアドバイスやサービスの提供を承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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