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2023/08/30
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住宅ローンの支払いを滞納し続けると、自宅が競売にかけられ安い金額で売却される恐れがあります。
そこで、少しでも高く自宅を売るために任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。
今回は任意売却に必要な条件や手順、よくある失敗例などをご紹介します。
「私たちの場合は任意売却できるのか」、「任意売却を行うべきか迷っている」など任意売却に対する悩みをお持ちの方には必見の内容ですので、ぜひ本記事を参考材料にしてみてください。
□任意売却に必要な条件とは？
任意売却を進めていく上で以下の条件を全て満たす必要があります。
・債権者の合意が取れている
住宅ローンを払いきれていない自宅には、基本的に住宅ローンの債権者が抵当権を付けていることがほとんどです。
これは住宅ローンの返済が滞った際に、抵当権を行使していつでも自宅を競売にかけられるようにするためです。
任意売却を進めていく上では、抵当権が付いている自宅は競売にかけられる恐れがあるため、抵当権を外す必要があります。
通常、住宅ローンを完済した場合に抵当権が外せますが、例外として債権者の合意が得られた場合も抵当権を外すことができます。
債権者の合意を得るためには、住宅ローンの残債が減ることを示して交渉する必要があります。
・売却期間を確保する
任意売却が許される期間は「期限の利益喪失」から半年から1年程度です。
期限の利益とは、契約で定めた日まで月々の支払いを待ってもらえる利益のことです。
そのため、債務者は契約で定められた日まで住宅ローンを返済する必要がありません。
ただし、約束通りに返済が出来なかった場合は、債務者は契約により期限の利益が喪失し、一括で住宅ローンの残債を支払う場合があります。
任意売却では、債権者との合意や買主の確保など時間がかかるため、十分な売却期間を確保しておくことが大切です。
・共有者や連帯保証人などの同意
不動産の所有に対して共有者や住宅ローンの連帯保証人がいる場合は、彼らの同意が必要不可欠です。
彼らの同意なしには任意売却を進めていけません。
彼らの同意を得るためには、丁寧な説明を心がけましょう。
□任意売却の失敗例とは？
任意売却は必ず成功出来るとは限りません。
任意売却の準備が出来たとしても売却することができず、競売にかかってしまう場合もあります。
ここでは任意売却でよくある失敗をご紹介します。
＊任意売却の期間を確保できなかった
よく任意売却で起こりがちな失敗として、任意売却の期間を十分に確保出来ず、売却出来なかったケースです。
任意売却のタイムリミットは競売の開札期日の前日までです。
それまでに、売却活動や債権者との交渉など全ての工程を終わらせる必要があります。
任意売却が出来なかった際は競売にかけられる可能性が高いので、十分な売却期間を確保しましょう。
＊買い手がいない
物件に買い手がいない場合は、任意売却が出来ません。
通常の物件と比較して、任意売却の物件は、契約不適合責任の免責や契約が白紙撤回される危険があるため、買主側からは敬遠される場合もあります。
そのため、任意売却を円滑に進めていくためには、物件の魅力のアピールや売れやすい売却価格の設定など工夫する必要があります。
＊共有者の説得に失敗
所有者が複数いる共有名義の物件は、共有者全ての同意が必要不可欠です。
よくあるのが、夫婦の共有名義である自宅を離婚時・離婚後に任意売却を検討する場合です。
夫婦は険悪な関係にあることがほとんどのため、任意売却が上手くいかない場合も。
このような場合は、一人で説得しようと試みずに、専門家に頼ってみてはいかがでしょうか。
□まとめ
任意売却を進めていくためには、「債権者との合意」、「売却期間の確保」、「共有者や連帯保証人などの同意」が必須条件です。
なお、任意売却を進めていくためには競売か任意売却の判断、リスケジュール実施などさまざまなことを考慮することが必要です。
当社では、任意売却だけでなく、不動産売却や買取などもしておりますので、台東区周辺で不動産に関してお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
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