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2023/12/20
不動産売却時に必要な登記とは？必要書類や費用を解説！
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2023/07/30
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不動産を売却することは、多くの方にとって人生の中でも重要な決断です。
しかし、不動産売却には煩雑な手続きや複雑な登記手続きが伴います。
そこで本記事では、不動産売却時に必要な登記について解説します。
土地や建物の所有権移転や担保権抹消など、具体的な手続きや必要書類、そしてかかる費用についてもご説明しますので、不動産売却を控えている方は必見です。
□登記とは？
土地や建物は実際に住んでいたり、活用していたりする人が持ち主ではない可能性もあります。
土地や建物に直接所有者の名前が書いているわけではないので、所有者本人やその土地や建物を使用している人以外には所有者が誰なのか分かりません。
なかには、親の名義で家に住み続けているという場合も多々あります。
そのような場合に不動産登記が必要となってくるのです。
不動産登記によって不動産を自分の名義にしていない場合、いざ不動産を売却するというときに売却できません。
また、いざというときに第三者に不動産の権利を主張できません。
つまり、不動産登記とは、不動産が誰のものなのかという権利関係を公に証明するために必要なものなのです。
＊不動産登記の種類
不動産売却の際に行う登記には主に2つの種類の登記が存在します。
1.抵当権抹消登記
土地や家を購入する際には、多くの方がローンを借りますよね。
ローンを借りる際に、借り入れした人が万が一支払える能力を失った状況に備えて、金融機関が不動産に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、ローンが支払えなくなった際に設定している不動産を売却して支払われていないお金を回収する権利を示すものです。
この抵当権は、ローンが支払い終わっていない不動産に対しては抵当権が設定され続けます。
しかし、抵当権が設定されている不動産は売却できません。
そのため、抵当権を抹消する手続きである、抵当権抹消登記が必要なのです。
2.所有権移転登記
不動産を売却すると、所有者も変更するため、売却した不動産の所有者を変更する手続きが必要です。
その際に行うのが、所有者移転登記です。
所有者移転登記は、名前のとおり、不動産の所有者が変わったときに行う登記で、売主から買主へと不動産の所有者を移転します。
□不動産売却時の登記に必要な書類とは？
不動産売却時の登記はいつでもできるというわけではありません。
必要な書類が揃わなければ登記は不可能です。
登記に必要な書類は、主に、
・登記申請書
・登記識別情報
・登記原因証明情報
・不動産所有者の委任状
・不動産所有者の印鑑証明書
などがあります。
□不動産売却時の登記にかかる費用とは？
＊登記にかかる費用
不動産売却時の登記にかかる費用は登記の種類によって異なります。
1.抵当権抹消登記の場合の費用
抵当権抹消登記の場合は、登録免許税と登記事項証明書の2種類にお金がかかります。
登録免許税は、不動産1つにつき1,000円が必要で、土地と建物の両方に課せられます。
そのため、土地を建物ごと売却しようと考えている方は、登録免許税が2,000円かかることになるのです。
そして、登記事項証明書に関しては、一律1,200円が必要です。
つまり、一戸建ての抵当権抹消登記を行った場合、合計で3,200円かかることになります。
しかし、この金額は自分で登記を行った場合です。
登記を司法書士に依頼した場合は、この費用に加えて、司法書士への報酬として10,000~20,000円を支払う必要があります。
2.所有者移転登記の場合の費用
所有者移転登記の場合にかかる費用は、登録免許税のみですが、抵当権抹消登記のように1つの不動産ごとに1,000円というような計算の仕方ではありません。
所有者移転登記の登録免許税の金額は、対象の不動産の固定資産税評価額によって左右されます。
その金額の計算方法とは、固定資産税評価額×税率(20％)です。
また、条件を満たしていれば軽減税率を適用できる場合があるので、それを利用して費用を抑えることも可能です。
しかし、所有者移転登記の際も、司法書士に依頼すると報酬が必要になるので知っておきましょう。
＊不動産登記を負担する人
不動産登記を行うためにはお金がかかります。
しかし、売主と買主の両方が登記の費用を負担するわけではなく、片方のみが登記の費用を負担します。
そして、その費用の負担者は、登記の種類によって変わるのです。
1.売主側が負担する登記
不動産の売主が登記の費用を負担するのは、抵当権抹消登記です。
先述したように、抵当権を抹消しなければ不動産を売却できないため、必然的に売主が登記の費用を負担することになります。
2.買主側が負担する登記
不動産の買主が負担する登記は、所有権移転登記です。
所有権移転登記は、必ずしも買主が負担するというわけではないのですが、不動産売却時の慣習として買主が負担することが多いのです。
そのため、売主と買主の間で合意があれば、売主が負担しても問題ありません。
□まとめ
不動産売却時の登記は主に「抵当権抹消登記」と「所有者移転登記」の2つです。
しかし、これらの登記は書類が必要であったり、費用がかかったりと複雑で分かりづらいものです。
そのため、不動産売却の際は当社のような不動産会社に相談することをおすすめします。
台東区周辺で不動産売却をお考えの方はぜひ当社にご相談ください。
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