空き家売却にかかる所得税とはどんなもの？どう計算する？
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不動産売却時には節税できる！節税方法を紹介！
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2023/07/21
ブログ
不動産売却をご検討されており、税金対策にお困りだという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
税金にはたくさんの種類があるので分かりづらいですよね。
しかし、節税方法をいくつか知っておくことで不動産を売却する際の税金の課税額をおさえることができます。
そこでこの記事では、不動産売却時の税金の対策についてご紹介します。
□不動産売却にかかる税金の種類とは？
不動産売却を行う場合には税金がかかりますが、どのような種類があるのでしょうか。
・印紙税
印紙税とは、不動産売却時に必要な契約書にかかる税金のことをいい、印紙税の額は売却の価格に応じて異なります。
また、令和4年3月31日までに作成された契約書には軽減措置が適用されるのでしっかりと確認しておきましょう。
・譲渡所得税
譲渡所得にかかる税金のことを譲渡所得税といい、譲渡所得とは不動産売却の際に生じた利益のことをさします。
つまり、不動産売却時に利益が生じなかった場合は譲渡所得税を払う必要はありません。
・住民税
住民税も譲渡所得にかかる税金のことです。
譲渡所得税と同じように不動産を売却した際に利益が生じていなければ住民税を支払う必要はありません。
また、確定申告を行わなければならないのは所得税のみで、所得税を申請すると必然的に住民税の申請も行われたことになります。
つまり、住民税は税金の計算も申請も不要ということです。
・消費税
不動産を売却する際にも10パーセントの消費がかかり、消費税がかかる不動産売却の費用にはいくつかの種類があります。
不動産会社に依頼して不動産の売却を行なった場合にかかる仲介手数料、司法書士に不動産売却の手続きを依頼した際にかかる手数料、住宅ローンにかかる融資手続きの手数料などです。
□譲渡所得税の計算方法とは？
不動産売却をいくらで行ったかではなく、売却した際に得た利益に対して発生する税金のことを譲渡所得税といいます。
この譲渡所得税の計算方法を以下にご紹介します。
・計算式
まずは譲渡所得の金額を計算してみましょう。
譲渡所得税は、不動産の売却価格から所得費と譲渡費用を足したものを引くと計算できます。
取得費とは、売却した不動産を購入した際にかかった費用のことで、譲渡費用とは不動産を売却する際に支払った費用のことをいいます。
譲渡所得は、条件を満たしていれば特例として特別控除を受けられる場合もあります。
この特別控除を上手く利用することができると払わなければならない譲渡所得額も減らすことができます。
そうすることにより、結果的に譲渡所得税も安くすることが可能になります。
・算出方法
取得費の費用の内訳は、不動産を売却した際の購入代金、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、購入時に支払った税金、登記手数料などが含まれます。
そして、建物の取得税は建物購入価格から減価償却費を引くことで算出できます。
この計算式で必要となる減価償却費は、建物購入価格×0.9×償却率×経過年数で求めることができ、経過年数は物件購入から売却を行うまでの期間のことをいいます。
この経過年数は、6ヶ月以上である場合には1年とし、6ヶ月未満であればその端数は切り捨てます。
ここで注意しなければならないのは、構造の種類には、鉄筋コンクリート造や木骨モルタル造、木造、鉄骨造などがあり、償却率は建物の構造によって数値が異なるということです。
□譲渡所得税の節税方法とは？
住居用財産を売買した際、譲渡所得から3000万円を控除できる特例をご存じでしょうか。
この特例を利用すると譲渡所得の際に払わなければならない税金は、譲渡所得から3000万円を引いて税率をかけた額になります。
つまり、譲渡所得が3000万以下の場合は税額が0になり、住民税と所得税は課税されないということになります。
このような3000万円の控除の特例が適用される条件は、
・住まなくなったら3年以内に売ること
・売るまでの間に他の土地で利益を得ていないこと
・マイホームを売って3年以内に3000万円控除の特例を受けていないこと
・親子関係のように、売り手と買い手の関係が特別なものでないこと
以上の4点の条件が揃った上で、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
この確定申告は、特例の適用により税額が0になっても行わなければなりませんので注意しましょう。
また、3000万円の特別控除は空き家にも適用されます。
親が一人暮らしをしていた家や、老人ホームに入居していた場合にも適用が可能です。
□まとめ
今回の記事では、不動産売却にかかる税金の種類と譲渡所得の計算方法について、そして譲渡所得税の節税方法についてご紹介しました。
不動産の売却を検討される際には控除や特例の内容を確認し、節税できる部分はしっかりと確認して利益を増やしましょう。
台東区周辺で不動産売却をご検討されており、売却に関する質問や不安点などがある方はぜひお気軽に当社へご相談ください。
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