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保有している不動産を高い価格で売却する方法の1つに、任意売却があります。
しかし、任意売却には様々なメリットデメリットがありますし、オーバーローンという状況下ではリスクも大きいです。
今回は任意売却やオーバーローンについてご紹介しますので、十分に理解できていないという方はぜひ参考にしてください。
□不動産の任意売却とは？
不動産の任意売却とは、金融機関に差し押さえられたり競売にかけられたりする前に、所有者が自主的に不動産を売却することを言います。
所有者は、不動産を手放す際に抵当権を抹消しなければなりません。
しかし、ローンを組んで不動産を購入していた場合には、ローンを完済しないと抵当権は抹消できないのです。
通常売却をした場合、売却価格がローン未完済分を下回ると残りは自己資金を充当する必要がありますが、任意売却の場合、その売却価格だけでローン未完済分に充当して抵当権を抹消できます。
ローン返済の手段として任意売却も選択肢の1つにできるよう、以下でメリットとデメリットも把握しておきましょう。
＊メリット
1：競売よりも高い価格で売却できる
競売にかけられる場合、不動産は市場の50パーセントから80パーセント程度の安い価格で落札される傾向にあります。
一方、任意売却は市場価格で売りに出せるため、通常売却と変わらない価格で売却できる可能性を秘めています。
2：周囲に経済事情がバレない
競売にかけられたり差し押さえられたりすると、ローンが払えないという経済事情が周囲にバレてしまいます。
任意売却は通常売却と同じ方法で市場に売りに出すため、経済事情が周囲にバレません。
3：持ち出し金が不要
不動産を売却すると、税金をはじめとした費用がかかります。
この費用の支払いは何年も先送りにできません。
競売は売却価格が低くなるため、売却価格でローン未完済分とその他の費用を支払える可能性は低く、費用を支払うための持ち出し金の準備が必要になるのです。
一方、任意売却は売却価格でローン未完済分とその他の費用を賄える可能性が高く、準備すべき持ち出し金は不要になる可能性が高いです。
＊デメリット
1：金融機関のブラックリストに登録される
ローンを組んでいる場合、滞納し続けると金融機関のブラックリストに登録されてしまいます。
任意売却はローンの滞納が条件となっているため、任意売却をすると必然的にブラックリストにも登録されます。
2：連帯保証人や債権者の同意が必要
連帯保証人や債権者の同意が無ければ、任意売却はできません。
また、任意売却による売却価格だけではローンを完済できないと判断される場合、金融機関から合意を得られない可能性もあります。
□オーバーローンとは？
オーバーローンとは、不動産を購入する際、不動産価格以上の融資を受けることを言います。
オーバーローンと並んでよく耳にする言葉が、フルローンです。
フルローンとは、頭金を除いた不動産の購入価格を借入金として受け取ることを言います。
両者の違いは、諸費用をローンで賄えるかどうかです。
オーバーローンであれば、頭金や手数料、火災保険料などの諸費用を含めた金額を融資として受け取れるため、手元にお金を用意しておく必要がありません。
一方、フルローンの場合、頭金や手数料、火災保険料などの諸費用分の金額は融資を受けられないため、購入価格の約3割は手元に用意しておく必要があります。
□オーバーローンでも任意売却したい場合の注意点とは？
オーバーローンであっても、任意売却後にローンの残債を返済できるのであれば、任意売却という選択をしても良いでしょう。
しかし、任意売却をすると手元に資産が無くなってしまうというリスクがあります。
そのため、任意売却をする際は以下の2点に注意しましょう。
1：ローンの残債と住宅の価格を把握する
住宅の価格に対してローンの残債額が大きすぎると、住宅を任意売却しても残債を完済できる見込みは薄いです。
判断を見誤らないよう、不動産会社で住宅の価格査定をしてもらい、ローンを借りている金融機関からローン残高証明書を取得したうえで、両者の価格差を比較しましょう。
2：ローンの返済方法を確定させる
住宅を任意売却してしまうと手持ちの資産が無くなってしまうため、ローンの残債を返済できる手段がなくなります。
中には受け取った遺産で残債を支払うケースもありますが、当人が遺産を受け取れるかどうか、また残債を支払える額を受け取れるかどうかは定かでないため、あてにすべきではありません。
安定した収入を確保してローンを確実に返済できるよう、就職先が決まってから任意売却することをおすすめします。
□まとめ
今回は、任意売却やオーバーローンについてご紹介しました。
オーバーローンは一般的なローンよりも借り入れている金額が大きいです。
任意売却をしたとしてもローンの残債を支払いきれない可能性も十分に考えられますので、オーバーローンで任意売却を検討されている方は、見込まれる売却価格と現在の残債額を正確に把握するようにしましょう。
台東区周辺で不動産売却をお考えの方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。
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