不動産売却で受けられる特例とは?3000万円特別控除について解説します!

query_builder 2023/05/07
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不動産売却をお考えの方にぜひ知っておいていただきたいのが特例についてです。
特例を利用することでお得に不動産を売却できます。
そこで本記事では不動産売却時に利用できる特例の1つである3000万円特別控除について解説します。


□不動産売却時に利用できる3000万円特別控除とは?

そもそも、住まいや土地のような不動産を売却する際には税金がかかるということを知っているでしょうか。
不動産を売却する際には大きく分けて「利益が発生したときにかかる税金」「売却手続きの際にかかる税金」の2つがあります。

今回ご紹介する3000万円特別控除は、売却時に利益が発生した際に利用できます。
売却益に対してかかる税金を譲渡所得税と呼ぶので覚えておいてくださいね。

3000万円特別控除とは、不動産を売却したときに得られた利益である譲渡所得に対して、3000万円までは課税対象から除外する制度です。
例えば、不動産を売却して500万円の利益が出ても、3000万円を超えていないため税金はかかりません。

譲渡所得は、不動産の売却価格から不動産の購入価格と売却するのにかかった諸費用を差し引いて計算できます。

もしこの特例を利用しないとどれくらいの税金がかかってしまうのでしょうか。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わってきます。
具体的には所有期間が5年以下で39.63%、5年以上で20.315%です。
先ほどの例で言うと、所有期間が5年以下だった場合、500万円の利益に対して39.63%の198.15万円の税金が発生するというわけです。

この特例について注意していただきたいのが、売却する物件が居住用財産であることが前提なことです。
そのほかにも特例を利用するために満たすべき条件がありますので、利用を検討している方はぜひ調べてみてくださいね。

□申請期間と必要書類をご紹介!

次に気になるのは、この3000万円特別控除の申請期間はいつなのか、必要書類は何なのかではないでしょうか。
そこでここからは申請期間と必要書類をご紹介していきます。

まずは申請期間からです。
3000万円の特別控除を受けるには、不動産を売却した次の年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。
例えば令和3年に売却して特例を受けたければ、令和4年の2月16日から3月15日までに申請すれば良いです。

注意していただきたいのが、譲渡所得税が3000万円以下である場合です。
この場合、特例を利用すれば税負担は無くなりますが、確定申告は必須です。

次は必要書類です。
必要書類を以下にまとめます。

・確定申告書、譲渡所得の内訳書
・戸籍の附票
・譲渡した不動産の全部事項証明書
・売却時の書類の写し
・取得時の書類の写し
・住民票の写し、もしくはマイナンバー

このように、申請には複数の書類が必要になります。
売却時・取得時の書類の写しなど、一部ご自身で保管しておかなければならない書類もありますので、書類を全て揃えられるように気をつけてくださいね。

□3000万円特別控除と併用できない特例とは?

せっかくマイホームを売却するのであれば、他の特例も併用してお得に売却したいですよね。

しかし、中には3000万円特別控除と併用できない特例も存在しますので、今回はその特例を3つご紹介していきます。

まずは住宅ローン控除です。
マイホームを売却後、新しい住まいの購入を考えている方は多いかもしれません。
不動産の購入時には住宅ローン控除が適用できる場合もありますが、3000万円特別控除とは併用できないのでぜひ知っておいてください。

不動産の売却時に3000万円特別控除を利用するのと、新しく住まいを購入する際に住宅ローン控除を利用するのとでは、どちらがお得になるのかは場合によります。
そのため、ご自身の場合はどちらがお得になるのかをしっかり把握した上で、どちらの特例を利用するのかを決めてください。

次は買換え特例です。
買換え特例と3000万円特別控除は併用できず、前年・前々年に特例を受けていると利用できません。
つまり、3年に1度しか利用できないということですね。

買換え特例とは、マイホームを売却して新しい住まいを購入した際に売却したとは判断されず、譲渡所得への課税は新しいマイホームを売却するまで先送りにできるという特例です。

最後は特例居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除です。
これは住宅ローンを組んでいるマイホームをローンの残債を下回る金額で売り払って赤字が出た際に、損した分に応じて控除できる特例です。
赤字が出て、住宅ローンが残っている際に利用できます。

□まとめ

不動産売却を検討中の方に向けて、3000万円特別控除の概要について解説しました。
必要書類が多く、併用できない制度も存在しているため複雑かもしれませんが、この特例を利用できるとお得に不動産売却を実行できますので、ぜひ把握しておいてください。
また、当社は台東区周辺で不動産売却のサポートを行っております。
疑問点がある方はぜひ当社にご相談ください。

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