空き家売却にかかる所得税とはどんなもの？どう計算する？
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2023/12/20
空き家を売却するときの注意点とは？流れ・メリットも併せてご紹介します！
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2023/04/20
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現在、相続した家が適切に管理されないまま「空き家」となるケースが増加しています。
これは、日本全体で問題となっています。
空き家は、所有しているだけで維持費・管理費がかかります。
今回は、空き家を手放す方法の1つである「売却」のメリットとそのときの流れ、注意点をお伝えします。
□空き家を売却するメリットは？
空き家を売却する最大のメリットは「維持費がかからなくなる」ということです。
空き家だとしても、所有している間は管理をし続けなければなりません。
何も手入れをせずに放置していると、廃墟となり、資産価値を低くしてしまいます。
さらに、「特定空家等」といわれる、安全面・衛生面・景観面・治安面において問題のある空き家に指定されてしまう恐れもあります。
特定空家等に指定されると、市町村から住宅の修繕の指導・助言を受けます。
これに対応しなかった場合、勧告となり固定資産税の軽減措置対象から除外され、大幅な増税を強いられます。
また、空き家は保有しているだけで、土地と建物に固定資産税や都市計画税の税金が発生します。
これらのことから、空き家は早い段階で活用方法を検討することをおすすめします。
早く空き家を売却できれば、管理責任や固定資産税、都市計画税の負担からも解放されます。
そのうえ、不要になった空き家を現金化できるのです。
□空き家を売却するときの流れを解説！
1.査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼しましょう。
建物の状態や土地の状態、周辺の環境などから空き家がどのくらいの価格で売却できるかを示す査定額を出してもらいます。
査定方法は、オンライン上で行う「簡易査定」と、実際に物件を見て査定を行う「訪問査定」の2種類あります。
2.媒介契約を結ぶ
不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に空き家を買い取ってくれる買主を探してもらう代わりに、売却できたら仲介手数料を支払うという契約です。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
3.売り出し価格を決める
媒介契約を結ぶときに、売り出し価格を決めなければなりません。
売却活動がうまくいくかどうかは、この価格で大きく左右されます。
不動産会社にアドバイスをもらいながら慎重に決めることをおすすめします。
4.買主と交渉する
購入希望者が見つかれば、売買成立の金額や売買のタイミングなどを交渉します。
値引き交渉をされることもありますが、柔軟に対応しましょう。
このとき、どこまで許容できるか、譲れない条件は何かなどを事前に決めておくことをおすすめします。
5.契約と引渡しをする
交渉が成立したら売買契約を結びます。
全ての書類が揃い、買主からお金が振り込まれ次第、引渡しが完了します。
□空き家を売却するときの注意点とは？
＊自分の判断で解体しない
老朽化が進んでいる空き家は、解体して更地にしたほうが需要が高まる場合があります。
しかし、自己判断で解体することはおすすめしません。
解体には、あくまで目安ですが1坪3万円～4万円程度かかります。
これは、30坪の空き家の場合90万円～120万円程度です。
空き家の状態や立地条件によっては解体しないほうが良い場合もあるため、まずは不動産会社に相談しましょう。
＊瑕疵担保責任としてペナルティを受ける可能性がある
瑕疵担保責任とは、売主が売買契約のときに伝えていなかった欠陥があった場合、買主に対して損害賠償や契約解除などの責任を負う責任のことをいいます。
これは、契約書通りの物件であるかどうかが問題であるため、売主が欠陥を故意に隠していればもちろんですが、知らなかったとしても責任を問われます。
そのため、売却前にホームインスペクションを受けておくことをおすすめします。
ホームインスペクションとは、住宅の劣化や欠陥の状況を専門家が見てくれる「住宅診断」のことをいいます。
＊取得費が分からない場合
空き家の売却時に、相続していたり年数が経っていたりすると、購入当時の資料が残っておらず取得費が分からない場合があります。
この場合、売却で得た利益にかかる税金である「譲渡所得税額」が高くなる可能性があります。
譲渡所得税額の計算には、取得費が関わります。
取得費が大きければ譲渡所得税額は少なく、取得費が小さければ譲渡所得税額は多くなる仕組みです。
取得費が分からない場合、売却価格の5パーセントを取得費とするため、実際の取得費が5パーセント以上だった場合、譲渡所得税額は本来よりも多くなってしまいます。
□まとめ
今回は、空き家を売却するメリットとそのときの流れ、注意点をお伝えしました。
空き家は所有しているだけで、管理の手間や費用、固定資産税、都市計画税などがかかります。
また、空き家の期間が長くなるほど建物としての価値が下がってしまうため、将来利用する予定がないのであれば早めに売却を検討することをおすすめします。
台東区周辺で空き家に関してお悩みの方は、当社にお問い合わせください。
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