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2023/12/20
任意売却は住宅ローンの滞納なしでもできる？注意点もご紹介！
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2023/03/21
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任意売却は住宅ローンの滞納なしでできるのか気になりますよね。
ローンの返済が難しくなってきたから任意売却を考えたいけど、わざと滞納しても大丈夫なのでしょうか？
任意売却には、知っておくべきデメリットや注意点が存在します。
そこで今回は、任意売却は滞納なしでも行えるのかについて紹介します。
□住宅ローンの滞納なしで任意売却はできる？
結論からいうと、住宅ローンの滞納がない状態での任意売却は不可能です。
もちろん、残っているローンをその場で一括返済できる場合は問題ありません。
しかし、不動産の評価額よりも残りのローンが大きい場合は売却しても残債が残ってしまい、不動産を売却できません。
そのため、任意売却を行うためには、住宅ローンの返済を止めて滞納する必要があります。
ローンの返済を止めることは、一度聞くと抵抗がある行為だと思いますが、任意売却を行うための方法はこれしかありません。
ここからは、なぜ任意売却を行うためには住宅ローンの滞納が必要なのかについての理由を紹介します。
まず、銀行側からすると、当初の契約通りに全額返済してもらいたいのが本音です。
これは、不動産を売却して一括返済されてしまった場合に、予定していた将来の金利収入を得られなくなるためです。
住宅ローンは住宅を担保にして資金を貸しているため、任意売却によって残債が残る金額で売却されると、残債に対する担保を失ってしまいます。
そのため、任意売却が行われることによって、回収リスクが高くなってしまいます。
このようなことから、銀行は任意売却を基本的に許可していません。
また、任意売却をするためには、期限の利益の喪失が必要です。
これは、通常のローンの返済を銀行側に諦めてもらうことです。
期限の利益とは、債務を分割して返していくことです。
これを失うと、滞納となりローンの契約も解除され、銀行側に不良債権として扱ってもらうことになります。
任意売却は、この期限の利益を失うことでやっと銀行側に応じてもらえます。
ちなみに多くの場合、約半年間の滞納で期限の利益が失われます。
そのため、任意売却を行う場合は約半年間返済を止める必要があります。
そして、住宅ローンを申し込む際、多くの場合は契約しているのは銀行ではなく、保証会社です。
保証会社と契約している場合、期限の利益を失うと、債務者に代わって保証会社がローンを立て替えて銀行に一括返済します。
これを代位弁済といいます。
立て替えられた場合、債務者が返済するべき相手は、銀行ではなく保証会社になります。
任意売却においては、住宅ローンを保証会社と契約して申し込んでいる場合、代位弁済されてから保証会社と相談して手続きを進めます。
そのため、任意売却の交渉は保証会社と行いましょう。
□勘違いされがち！任意売却のデメリットとは？
＊ブラックリストに載ってしまう？
ブラックリストに載ってしまうのは住宅ローンを滞納した場合です。
そのため、任意売却が原因でブラックリストに載ってしまうことはありません。
しかし、支払いが難しいという理由から任意売却を選択する場合は、後にブラックリストに載ることになるため、注意しましょう。
＊これからの融資を受けられなくなる？
任意売却を行っても、これから先ずっと融資が受けられないわけではありません。
しかし、一定期間融資が受けられなくなります。
一般的には、5年から7年です。
＊自己破産が必要？
任意売却を行っても、自己破産をする必要はありません。
むしろ、任意売却は自己破産を回避するための方法です。
しかし、自己破産をした方が、債務を減らせて生活が今より楽になるケースは多いです。
＊近所に知られてしまう？
任意売却は、一般的な不動産の売却とやり方は変わらないため、近所に知られてしまうことはありません。
しかし、万が一任意売却が行えず競売となってしまった場合、売却情報が出回ってしまいます。
ネット上にも情報が掲載されてしまうため、そうなった場合は近所の人々にも知られてしまう恐れがあります。
□任意売却する際の注意点
任意売却を行う際に必要な住宅ローンの滞納ですが、滞納しても不法行為にはなりません。
また、任意売却を行う際の注意点が2つあります。
1つ目が、住宅ローン用の口座にお金が入っていない状態にすることです。
口座に残高があると、引き落とされ滞納になりません。
また、保証会社によって代位弁済がされると、口座が凍結され、それ以降お金を引き出せなくなる場合もあります。
2つ目が、給料の振込先の口座が住宅ローンの口座と同じ場合、変更することです。
給料が振り込まれることで残高がなくならず、滞納ができない状態になります。
そのため、別の口座に振込先を変更しましょう。
□まとめ
任意売却を行う際は、住宅ローンを滞納する必要がありますが、滞納した場合、銀行側から残債の一括返済を求められます。
その際に、契約している保証会社が代位弁済してくれる場合がありますが、代位弁済が行われた場合、それ以降は保証会社との話し合いで今後の返済についての相談や手続きをする必要があります。
当社は、そのようになった場合に、お客様とお金を貸している側の仲介人として手続きや交渉を無料で行いますので、安心してご相談ください。
台東区周辺で任意売却を検討されている方は、当社までお問い合わせください。
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