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不動産売却にかかる固定資産税はいくら？そもそも誰が負担する？
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2023/02/08
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不動産売却を行う際に固定資産税がかかりますが、どのくらいかかるのか気になりますよね。
固定資産税は基本的には売主と買主が負担しますが、場合によっては売主が不利になってしまうこともあるため、この記事を読んでしっかりと理解しましょう。
また、固定資産税における注意点もいくつかあります。
そこで今回は、不動産売却にかかる固定資産税について紹介します。
□不動産売却に固定資産税はいくらかかる？
固定資産税とは、建物や土地などを所有している人に課せられる税金のことです。
国に納める国税ではなく、その資産がある市区町村に納める地方税に分類されています。
税額は、建物と土地の価格である固定資産税評価額を参考に計算します。
固定資産税評価額は、各市区町村がそれぞれ算出します。
例えば、建物の場合、建物を再建築した際の価格の50パーセントから70パーセント、土地の場合、国が算出する価格である公示価格の約70パーセント程度の額にそれぞれなります。
固定資産税の計算方法は、課税標準額に税率をかけて計算します。
固定資産税の税率は、基本的に1.4パーセントですが、自治体によっても変化します。
建物の課税標準額は、基本的に固定資産税評価額と同じですが、土地は軽減措置が適用されることで課税標準額が固定資産税評価額よりも低くなる場合もあります。
ちなみに、土地に適用できる軽減措置の代表例は、住宅用地の特例です。
この特例が適用されると、所定の限度面積までの固定資産税評価額が一定の割合で減額されます。
例えば、小規模住宅用地で200平方メートルまでの部分であれば6分の1、一般住宅用地で200平方メートル超の部分であれば3分の1の減額になります。
また、都市計画税も存在します。
都市計画税とは、所有している建物や土地が市街化区域に位置している場合に課せられる税金です。
市街化区域は、ここ10年以内に市街化が進められる地域や、市街地で商業施設や住宅が多数あり栄えている地域のことです。
都市計画税の計算方法は、固定資産税と同様で課税標準額に税率をかけて計算します。
都市計画税の税率は基本的に0.3パーセントです。
都市計画税においても、所定の条件を満たせば住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税評価額が減額されます。
例えば、小規模住宅用地で200平方メートルまでの部分であれば3分の1、一般住宅用地で200平方メートル超の部分であれば3分の2の減額になります。
□不動産売却時の固定資産税の扱い
＊売主と買主が負担
固定資産税は、1年分をまとめて納付します。
そのため、もし年度中に不動産売却を行った場合、当該期間で日割り計算をして、両方が負担します。
また、両方で分担し、翌年に新たに課税対象となってからは、買主が全て負担します。
＊起算日が重要
固定資産税の分担を決める際は、起算日が重要になります。
起算日は、関東なら1月1日、関西なら4月1日と、地域によって異なります。
また、起算日は売主との合意によって決定するため、どちらになるかは予め確認しておく必要があります。
＊法律で定められた決まりではない
売主と買主のどちらがどのくらい負担するかについては法律上で必ず決定するべきものではありません。
そのため、不動産の価額のみで金銭授受を行うだけでも問題はありません。
＊清算しないと売主に損
固定資産税の清算は、必ずしも行う必要はありませんが、もし行わなかった場合は売主が損をします。
例えば、1月1日時点の所有者が売主で、1月2日に買主へ引き渡すと、納税通知書が売主の所に届き、売主が固定資産税を払う必要があります。
途中で清算しないと、売主のみが固定資産税を払い、買主は一定期間税を負担せずに不動産が所有できてしまいます。
□不動産売却時における固定資産税に関する注意点
ここでは、注意点について2つ紹介します。
1つ目は、重要事項説明書に記載しておくことです。
起算日や清算方法は、重要事項説明書に明記しておきましょう。
固定資産税の清算は法律で定められたものではなく、不動産取引上の慣習です。
元々納税義務があるのは売主のみで、買主は納税に応じる義務もありません。
そのため、清算には買主の理解を得る必要があります。
ほとんどのケースで買主は清算に応じますが、後にトラブルにならないためにも口約束のみで終わらせず、書類にまとめておくのが良いでしょう。
2つ目は、売主が事業者である場合は消費税の課税対象となることです。
売主が課税事業者である場合は、固定資産税清算金は売却による収入の一部になります。
そのため、消費税の課税対象となります。
一方で、売主が事業者でない個人であれば、消費税が課税されることはありません。
□まとめ
固定資産税の清算は、必ずしも行う必要はありませんが、行わないと、売主が損をする他、買主は一定期間の間税を負担せずに不動産を所有できてしまいます。
そのため、清算しておきましょう。
また、清算する際は、重要事項説明書に清算方法や起算日を記載しておくことで、買主とのトラブルを防げるため、必ず記載しておきましょう。
当社は、不動産売却に精通する知識と経験を持ったプロがお客様の立場に立ったご提案をいたします。
台東区周辺で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ当社までご相談ください。
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