ふるさと納税で不動産売却の節税が可能?ふるさと納税の計算方法や注意点をご紹介!

query_builder 2023/02/11
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不動産とは数ある買い物の中でも購入回数が少なく値段の高くなりやすい買い物です。
そのため、税金もどうしても高くなってしまいます。
税金を少しでも抑えたいという方は多いと思いますが、購入時の節税対策に比べ、売却時の節税対策はあまり知られていません。
今回はそんな不動産売却時の税金対策から、今話題のふるさと納税について説明していきます。

□ふるさと納税が不動産売却時の税金対策になる理由とは?

そもそもふるさと納税や不動産売却時の税金についても詳しくなく、どんな関連があるのかわからない方もいることでしょう。
そんな方のために、まずはふるさと納税と不動産売却時の税金について説明していきます。

1. 不動産売却時の税金

不動産売却時にかかる税金は譲渡所得税です。
しかしこの税金は必ずしも払わなくてはならないものではなく、不動産売却によって利益が出た場合のみ課税されます。
売却する以上利益が出るに決まっていると思われる方もいるかもしれませんが、この譲渡所得には計算式があり、この計算式の結果として利益が出ない可能性もあるのです。
その計算式が以下になります。

収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額=課税譲渡所得金額

それぞれ物件によって異なる計算式になりますので、一つずつ説明していきます。
収入金額はそのまま、不動産売却時に受け取る額のことです。
物件によってさまざまな額ではありますが見たままわかりやすいものですので、混乱される方は少ないでしょう。

取得費は簡単にいえば、「その物件に今までいくら使ったか」です。
具体的には購入代金に始まり注文住宅だった場合は建築費用、不動産会社に支払った購入手数料、果ては設備費や改良費など、初期費用として手に入れるために支払った額だけでなく後天的に支払うものにまで及びます。
ただし、取得費用は以上の合計から所有中の減価償却費相当額を差し引いた額になりますので、この一点のみ注意が必要です。

譲渡費用とは取得費とは逆に、土地を手放すためにかかった費用のことです。
こちらも仲介手数料や売却によって生じた建物の取り壊し費用などさまざまな種類がありますが、こちらは国税庁で「直接かかった費用」と明言されていますので、取得費に比べるとやや範囲が狭いです。

特別控除は一定の条件を満たした場合に適用される控除であり、その性質上内容に一貫性はありません。
特別控除として説明するには共通項がないものですがひとつひとつの意味は簡単かつシンプルなものですので、特別控除に関しては別途確認していただいた方が早いかと思いますが、ひとつ、この記事を読んでらっしゃる方に当てはまりやすいものがあります。
マイホームを売却した場合の3000万円の特別控除です。
マイホームと認められるための条件はありますが、よろしければご確認ください。

さて、上記の計算ののちに産出された税金は所得税です。
しかし譲渡所得は皆さんが常日頃払っている所得税と違い税率が2種類しかなく、それも15パーセント、30パーセントと決して無視できない金額になります。

2. ふるさと納税で税金対策

なぜふるさと納税が不動産売却時の節税になるのか。
結論からいえば、それは譲渡所得による課税分、その年のふるさとの納税の控除額が引きあがるからです。
ふるさと納税は所得に比例してお得になる仕組みですから、所得が1年だけ跳ね上がる不動産売却時に利用することで多く支払う税金を返礼品によって多少なりとも回収できる、そんな仕組みなのです。

□不動産売却でのふるさと納税の計算方法

ではふるさと納税にどれくらいの節税効果があるのか、具体的な数字が気になる方は多いでしょう。
ふるさと納税には上限金額があります。
家族構成と所得から算出され、家族構成は成人が少ないほど、所得は多ければ多いほど上限金額が上がっていきます。

先ほどの計算式から導き出される譲渡所得額や本業の給与所得額によって変わる住民税がふるさと納税の控除先になります。
ふるさと納税の上限額は2つの住民税を足した金額×20パーセント÷{(90パーセントー所得税)×復興税率}に一律で2000円を足した数字になります。

□ふるさと納税を利用した節税の注意点について

ふるさと納税は手軽でわかりやすく、自由度も高い節税方法ですが、何点か注意点もあります。

1.控除対象の確認

ふるさと納税は控除ですので、支払う税金が多くなければお得にはなりません。
譲渡所得の節税目的であれば、売却と同じ年にふるさと納税をすることが必須になります。
先に支払った額が控除されるのであり、後から税金額が減るわけではないことに注意しましょう。

また、支払う人物にも注意が必要です。
譲渡所得による税金は分散せず何人で住んでいてもひとりにすべてかかるように、ふるさと納税も名義としたひとりでしか申請できません。
家族内で共有されるものではないので、譲渡所得がだれにかかるのかをきちんと確認してから同一人物の名義でふるさと納税を行いましょう。

2.返礼品も課税対象

少しおかしな話に聞こえるかもしれませんが、ふるさと納税の返礼品には税金がかかります。
分類としては一時所得に当たり、年間50万円を超えると課税対象としてさらに税金が増えてしまいます。

また、フリーランスや副業で給与所得以外の所得を得ている方は既に一時所得を得ている可能性があります。
そうなるとそういった業務での一時所得とふるさと納税での一時所得は合算して課税対象となるので、さらに注意が必要となるでしょう。

3.先に支出が必要

1でも少し触れましたが、ふるさと納税は先に支払った住民税が翌年支払わなくてもよくなる制度です。
その性質上、ふるさと納税を利用する場合は先に支出が必要になります。
あとから支払うはずの税金が返礼品でお得になるとはいえ、普段の買い物と比べればやはり高くつきます。
普段の出費との差額にも注意が必要でしょう。

□まとめ

ふるさと納税での不動産売却について説明してきましたが、イメージは湧きましたでしょうか。
必ずしもお得になるわけではありませんが、きちんと理解して利用すれば楽しく簡単で自由度の高いとても素敵な制度です。
台東区周辺では当社がさまざまな売却方法を扱っていますので、売却タイミングや譲渡費用など、売却の際の差について柔軟に対応いたします。

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