空き家売却にかかる所得税とはどんなもの？どう計算する？
query_builder
2023/12/20
空き家を売却した場合の3000万円控除について！特例の条件をご紹介します！
query_builder
2023/02/03
ブログ
空き家を売却した際の節税対策として最も大きいとされるのが特例のひとつである3000万円特別控除です。
条件付きではありますが譲渡所得から3000万円の控除が適用され、実際にかかる税金が0となる可能性があります。
今回はそんな3000万円特別控除について、具体的な条件、手続きまで説明していきます。
□空き家を売却した場合の3000万円特別控除について
相続した空き家を売却した場合、その売却において出た利益を譲渡所得と呼びます。
そういった場合に使える特別控除に、譲渡利益から3000万円を控除できる3000万円特別控除があります。
控除が適用されればその分税金が減るので、3000万円もの控除となると税金が0円になることもあり得る話です。
□特例の条件とは？
特例を使うには設定されているすべての条件に当てはまらなければ使えません。
そんな特例の条件について一つずつ説明します。
1. 適用期間の制限
空き家譲渡所得における特別控除には平成28年の4月1日から令和5年の12月31日までの適用期間が設定されています。
控除が適用されるのは譲渡所得が発生してからですので、これを適用したい場合は上記の期限内に住宅や土地の売却を完了しなければなりません。
また、制度としての期限のほかに制度内に組み込まれている個別の期限もあるので別途ご確認ください。
2. 空き家が区分所有建物以外である
空き家譲渡所得の3000万円特別控除の適用を受けるには空き家なだけでなく、区分所有建物以外であることも必要です。
空き家であっても区分所有建物であれば特別控除は適用できません。
区分所有建物とは「構造上区分されており、独立して住居ら店舗・事務所・倉庫などの用途に供することができる数個の部分から構成されている建物」のことです。
マンションである、一戸建てである、というような素人で判断できることではないので、区分所有権が設定されている旨の記載があるか、空き家の登記簿謄本を見るのが良いでしょう。
3. 古くに建てられたものである
1とは異なり、相続した人間や制度でなく建物が建てられた時期にも条件があります。
空き家譲渡所得の3000万円特別控除は対象となる空き家が昭和56年の5月31日以前に建てられたものである必要があります。
古さには特に条件がありませんが、それよりも新しいと一律では不可能です。
この点は全部事項証明書に記載がありますので、法務局で発行しご確認ください。
4. 被相続人が一人暮らしであった
厳密には、相続した空き家に被相続人がひとりだけで住んでいたことが条件になります。
ほかに居住実績のある方がいた場合、その方が相続対象でなくても空き家でなくなってしまいますので3000万円特別控除の適用はできません。
5. 未使用である
これは相続後に居住していた、誰かに貸していた、事業のために使用していた、といった使用していたが使わなくなったので売却した、ではないことです。
相続したはいいものの使い道がなく売却に至ったケースの場合、調査や確認のために空き家に立ち入っただけでは使用には当たりませんのでご安心ください。
6. 空き家譲渡所得の3000万円特別控除を受けたことがない
かなりレアなケースにはなるかと思いますが、同一人物からの相続では一度しか譲渡所得の3000万円特別控除を受けられません。
これも少しわかりにくいですが、被相続人が異なれば相続人は同一でも複数回特別控除を受けられます。
しかし、非相続人と相続人がまったく同一のケースでは二回目は使えないということです。
7. 売却先が他人である
買主との売買に特定の関係性があると譲渡所有の3000万円控除は使えません。
とはいえ、特定の関係性とは親子や配偶者のことを指すのでかなり狭い範囲の話になります。
8. 売却金額が一定額以下である
売却額が一億円を超えると特別控除の対象から外れてしまいます。
□空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の手続きと必要書類について
以上すべての条件を見たせば譲渡所得の3000万円特別控除を受けられます。
また、セルフチェックで不安な方は国税庁がチェックシートを公開していますのでそちらを確認するのも良いかもしれません。
1. 手続きについて
まず必要となるものに空き家のある市区町村で交付を申請できる被相続人居住用家屋等確認書があります。
これは上記の条件に当てはまることを証明する書類の一つで、確定申告の際に必要となります。
以下で説明する書類を用意したのちに交付を受けられますが、具体的に交付までにかかる期間は自治体やその時の忙しさによっても異なりますので、一週間ほどは余裕をもって申請すると良いでしょう。
また、確定申告そのものの時期は二月中旬になりますので、それまでに譲渡所得の内訳書や物件の登記事項証明書などの必要書類がすべて手元に揃っていると余裕をもって申請に取り掛かれるのではないでしょうか。
2. 必要書類について
市区町村によって多少の違いはありますが、おおよそは以下の通りです。
・被相続人の除票住民票の写し
・被相続人居住家屋の解体時、ないしは譲渡時に相続人であった全員分の住民票の写し
・対象となる物件の売買契約書の写し
・相続から譲渡まで空き家であったことがわかる書類
（電気やガスなどが止まった日がわかる書類や相続後すぐに不動産で売りに出した証明ができる書類など）
また、以下は家を取壊し土地のみ譲渡する場合に必要となります。
・家屋取壊し後の被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書の写し
・取壊したあと譲渡するまでの敷地の状況が伝わる写真
また、被相続人が老人ホームに入所していた場合はまた別に必要なものがあり、介護保険被保険者証といったものを求められる場合もありますのでご注意ください。
これらはあくまでも一般的に必要となることが多い書類ですので、実際に確定申告する際は相続する空き家のある市区町村で確認ののちにご準備ください。
□まとめ
空き家を売却した際の3000万円の特別控除について説明してきましたが、細かい条件は空き家のある市区町村によっても変わってきますので具体的に検討する段階になりましたら一度調べることをお勧めします。
さまざまな準備は手間で時間がかかるように思いますが、空き家の売却を考えたときに同時に節税を考え準備を始めるのであればかなり余裕をもって手続きを進められることでしょう。
台東区周辺では売却経験の豊富な当社が完全予約制で相談を承っていますので、まずは一度ご相談ください。
記事検索
NEW
-
-
離婚時に持ち家はどうしたら良い？任意売却をおすすめするケース
query_builder 2023/12/13 -
不動産売却で住み替えるときに知っておいたほうが良いこと
query_builder 2023/12/06 -
任意売却をご検討中の方へ！任意売却を行える期間はいつ？
query_builder 2023/10/30 -
よくトラブルの起こる不動産買取をトラブルなく終わらせるには？対処方法もご紹介！
query_builder 2023/10/21
