空き家売却にかかる所得税とはどんなもの？どう計算する？
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2023/12/20
相続した空き家の売却後の確定申告について紹介します！
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2023/02/07
ブログ
相続で受け取るものにはさまざまなものがありますが、その中でも扱いに困りやすいのが住宅です。
ひと昔前でしたら同居している家族が大多数でしたから住んでいる子どもが相続すれば良いだけだったのですが、核家族化も進んだ現代では親世代がなくなったあと、誰も住むことがなく空き家になってしまうことも多いでしょう。
そうなった場合、空き家の最も多い扱いは売却です。
しかし不動産など一生で何度も売り買いするものではありませんし、ましてや売却ともなれば相続で受け取った空き家が初めてという方も多いはず。
今回は、そういった場合の手続きの中から、売却後の確定申告について説明いたします。
□相続した空き家の売却後の確定申告は必要？
結論からいえば、利益が出た場合（課税対象になった場合）と3つの特例を使いたい場合（国の制度を申請する場合）のみ必要になります。
本項ではこの2つの場合と逆に確定申告がいらない場合について、それぞれ説明していきます。
1. 利益が出た場合
売却するのだから利益は出るだろうと思われるかもしれませんが、実はそうとも限らないのです。
空き家の売却にあたって出る利益は売却益といいますが、この売却益は購入時にかかった費用やランニングコストなどから譲渡所得税を算出した結果がプラスになった場合のみ発生します。
相続したものですから、これから発生する譲渡価格や譲渡までにかかる譲渡費用は明確にわかるでしょうが、購入額や設備費といった取得費は確実にはわからない場合もあるでしょう。
その中で相続した場合に注目すべき大きな取得費としていえるのが、減価償却費です。
これはさまざまな税金の計算式に登場しますが、空き家の場合、購入当初から築年数分価値が下がっているということを考慮して取得費に加算される制度です。
さて、そういった計算ののちに利益が出た場合には譲渡所得が発生しますので、所得税として確定申告が必要となります。
2. 3つの特例を使いたい場合
空き家を売った場合には税金対策となりうる3つの特例があります。
この特例を使いたい場合も確定申告が必要となります。
そのうちのひとつとして、譲渡所得税は不動産の所有期間により税率が異なります。
5年を超えると一度低くなりますが所有期間が10年を超えるとさらに軽減税率の特例が使えるようになり、譲渡所得が6000万円以下であれば住民税10パーセント、所得税4パーセントまで下がります。
残り2つの税金対策は3000万円という多額の金額を特別控除として計算できる、すなわち税金を支払わなくても済む可能性のある税金対策になります。
そのうちのひとつは長年住んでいる、ないしは住まなくなって3年以内に引き渡すことが条件である以上、今回説明している相続した空き家売却後の確定申告では使えません。
しかし、もうひとつの最大3000万円控除は相続した物件に対してのみ適用となっています。
こちらも建てられた時期や売却時期などの条件を満たした上で、3年以内に相続を完了させることで3000万円特別控除を相続人が使える制度です。
3. 確定申告がいらない場合
上記ふたつにあてはまらない場合です。
特別控除を使うことなく売却利益が発生せず、実際に受け取った額がどうであったとしても計算式にあてはめた結果がマイナスになったなら確定申告は必要ありません。
□空き家の譲渡所得の3000万円特別控除を受けるための確定申告の方法について
特別控除を受けるには、譲渡した翌年の確定申告が必要となります。
この確定申告において必要な書類は以下になります。
・譲渡所得の内訳書
・譲渡した不動産について次の3つが確認できるもの
1.売主が個人として不動産を被相続人から相続、遺贈されたこと
2.建築されたのが昭和56年5月31日以前であること
3.建物に区分所有建物登記がされていないこと
・不動産が相続開始前に被相続人の住居であることや相続後に空き家であることを示す「被相続人居住家屋確認書」
・建設住宅性能評価書、ないしは耐震基準適合証明書の写し
・売却金額が1億円以下であることが証明できるもの
しかし、それぞれの書類には取得するのに時間がかかるものもありますし、確定申告、3000万控除にもそれぞれ期限があります。
さまざまな期間の中での作業にはなりますが、ひとつひとつを忘れずに余裕をもって準備しましょう。
□確定申告の流れについて
1. 特例の確認
確定申告することを決めたら、まずは各特例や節税対策について調べ、どれが使えるかの確認ののち、適用を受けるものを決めましょう。
現在では3000万円特別控除が最大の節税と言われていますので一番使われるかと思いますが、違う特例を使う場合ももちろんありますのでそれぞれについてしっかりと調べ、最も望みに沿う特例をご確認ください。
2. 必要書類を用意
3000万円特別控除であれば上記の確定申告の方法についても参考にしていただき、必要書類をそろえましょう。
確定申告に必要なものと特例の適用に必要なものがありますので、そのふたつは分けて考えたうえですべて用意しましょう。
3. 確定申告書の選択、準備
現在はe-Taxを使用すればインターネットからもできますし、紙媒体で行うのであれば確定申告用紙を税務署でもらい記入して作成します。
インターネット上にも書き方についての記事はいくつもありますし、インターネットの信頼性に疑問があれば申告会場を設置しスタッフから直接説明を受ける機会もあります。
4. 手続き
確定申告書が作成できたら、以下のいずれかの方法で手続きを行います。
＊e-Tax
確定申告書をe-Taxで準備した方はそのままe-Taxで提出していただければ完了となります。
作成した確定申告書を郵送や持ち込むこともできますが、その場合はプリントアウトしてから使用してください。
＊持ち込み
期間中、税務署に直接持ち込む方法です。
確実で達成感はありますが、込み合うことも多いので早めに手続きを進めることをおすすめします。
＊郵送
税務署に郵送で送る方法です。
自宅で行えるので人ごみを避けられますが、スタッフに確認してもらうことなく提出することになるのでミスが起こりやすくなります。
確定申告に慣れていない方にはあまり向かない方法でしょう。
□まとめ
大半の空き家は3000万円以下での取引が多いと思いますので、3000万円特別控除で税金がかからなくなることが大半でしょう。
台東区周辺では当社が実例をもとにして丁寧に説明しますので、相続した空き家に困りましたらまずはご相談から、お気軽にご連絡ください。
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