任意売却ができないケースとは?任意売却できないとどうなるのかについてご紹介!

query_builder 2023/01/13
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「不動産を持っているが、住宅ローンの支払いが難しくて困っている」
このような方におすすめなのが、任意売却です。
任意売却をすることで、不動産が競売にかけられたり、自己破産したりするのを防げます。

しかし、任意売却は誰でも行える訳ではありません。
そこで今回は、任意売却のメリットとデメリットや、任意売却ができないケースについて紹介します。
ぜひ、参考にしてみてください。

□任意売却のメリットとデメリットについて

以下より、任意売却のメリットについて紹介します。

1つ目は、競売よりも高い価格で売却できることです。
競売にかけられると、売却価格が市場価格の6割から7割に下がってしまいます。

それに対して、任意売却の場合は、市場価格の8割から9割の価格で不動産を売却できます。
市場価格に近い価格で売却できるのは、最大のメリットと言えるでしょう。
高値で売却できれば、住宅ローンの返済に充てられる金額が増え、ローン残債の返済の負担を減らせるでしょう。

2つ目は、ローン残債の分割払いができる可能性があることです。
競売にかけられると、ローン残債の一括返済を要求されます。

しかし、任意売却の場合は市場価格に近い価格で売却できることから、金融機関との話し合いによって、ローン残債の分割払いに対応してもらえることがあります。

3つ目は、引っ越しにかかる費用を売却代金から出してもらえる可能性があることです。
任意売却にかかる引っ越し費用や税金、仲介手数料などは、金融機関が売却代金から出してくれる場合があります。
そのため、自己資金が少ない場合でも、手続きを進めやすいです。

以下より、任意売却のデメリットについて紹介します。

1つ目は、信用情報機関に登録されることです。
いわゆる「ブラックリスト」に掲載されることを指します。
これには、住宅ローンを3か月以上滞納すると登録されます。
任意売却は、住宅ローンの滞納が前提となりますので、ブラックリスト入りは防げません。

信用情報期間に登録されると、5年~10年間はクレジットカードの作成や金融機関からの借入ができなくなります。

2つ目は、買主を期限内に探す必要があることです。
任意売却には、期限があります。
そのため、任意売却ができる期限内に買主を見つけられなかった場合、強制的に競売にかけられてしまいます。

3つ目は、金融機関や連帯保証人の同意が必要であることです。
任意売却をするには、金融機関の許可を得る必要があります。

また、連帯保証人の同意も必要になるため、事前の話し合いをする必要があります。
査定額がローン残債の下回る場合は、債権者からの許可を得られない場合があるので、注意してください。

□任意売却ができないケースとは?

1つ目は、債権者が任意売却を認めてくれない場合です。
上記でも述べた通り、任意売却は債務者の独断では行えず、債権者である金融機関の同意が必要です。
その理由は、金融機関にとって任意売却は住宅ローンが支払われないというリスクを伴うからです。

そのため、そもそも任意売却を認めていない金融機関もあります。
その場合、同意を得るのは非常に厳しいでしょう。

2つ目は、査定額が住宅ローン残債よりも低い場合です。
物件の査定額が残債を下回る「オーバーローン」の場合、その差が極めて大きいと、債権者からの同意を得られない可能性が高まります。

3つ目は、共同名義人や連帯保証人の同意が得られていない場合です。
上記でも申し上げた通り、任意売却には金融機関だけでなく、連帯保証人の同意も必要です。
共同名義人や連帯保証人の方と既に離婚している場合、交渉自体が難しいこともあります。

4つ目は、任意売却を行うための時間が十分に確保できない場合です。
任意売却ができる期間は限られています。
期限内に売却できなければ、強制的に競売にかけられてしまいます。

競売にかけられるのは、一般的に住宅ローンを滞納してから1年から1年半後です。
それまでに買主を探す必要があるため、任意売却するための時間的な余裕が無いと厳しいです。

また、買主を探すためには、十分な売却活動が必要です。
購入希望者に物件を実際に見せる内覧や物件情報の公開を行いましょう。

5つ目は、所有者の本人確認ができない場合です。
任意売却は、基本的に不動産の所有者本人しか実行できません。
所有者は、証明書を持参して取引の場に臨席する必要があります。

□任意売却ができないとどうなる?

*強制的に競売にかけられてしまう

任意売却が期限内にできなかった場合、強制的に競売にかけられ、市場価格よりも低い価格で売り出されてしまいます。

*自己破産せざるを得なくなる

残債が払えない状況である場合は、自己破産の手続きが必要です。
自己破産は社会的な信用を損なうため、できるだけ回避しましょう。

□まとめ

今回は、任意売却のメリットとデメリットや、任意売却ができないケースについて紹介しました。
任意売却を行うには、金融機関や連帯保証人の同意が必須です。
台東区周辺で不動産の任意売却をお考えの方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

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