「3年以内」!相続した土地を売却するときは税金に注意しましょう!

query_builder 2022/11/13
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「相続した土地を売却するのは3年以内が良い」と聞いたことがある方はいらっしゃいませんか。
土地を早く売却することのメリットはありますが、特に「3年以内」というタイミングが大切です。
この記事では、どのようなメリットがあるのか、どのくらい得をするのか、そして売却しないデメリットは何かをご紹介します。

□相続した土地を3年以内に売却することのメリットをご紹介!

*特例「相続税の取得費加算」が適用される

土地を相続した場合、3年以内に売却すると「相続税の取得費加算」と言われる特例が適用されます。
3年以内とは、相続税の申告期限の翌日から3年が経つ日までのことです。

ここで、相続した土地を売却すると、譲渡所得税と言われる税金を支払う必要があります。
譲渡所得は、土地や家などの不動産を売却したときに得られる利益のことで、売却時にかかった費用などを差し引いた額です。
土地が高く売れることは嬉しいですが、それは譲渡所得が多くなってしまうことを表します。
譲渡所得が多いほど、支払う税金の額も多くなってしまいます。
しかし、可能であれば税金の負担を減らしたいですよね。

そこで、上記の特例があると、税金の負担が減ります。
通常であれば譲渡所得税の計算には譲渡所得が使われます。
しかし、特例が適用されると、譲渡所得から「相続税の取得費加算」分を引いたものが使われます。
そのため、譲渡所得税が少なくなり、税金の負担を抑えられるでしょう。

*この特例が適用される要件とは

税金の負担を抑えられるこの特例は、誰でもいつでも適用されるわけではありません。

まず、誰がこの特例を利用できるかです。
相続や遺贈によってその土地を得た人でなければなりません。
そして、相続や遺贈によって得た土地に、相続税が課されている必要があります。

最も重要な要件が、売却するタイミングです。
先ほどもご紹介した通り、相続税の申告期限の翌日から3年が経つ日までに売却する必要があります。
通常であれば、相続開始日から相続税の申告期限までは10カ月間のため、相続開始日から売却までは最長3年10カ月で行うことを要件としています。

□実際にどのくらい税金の額が変わるのか

ここでは、特例の適用の有無でどのくらい税金の額が変わるのかを、具体例を用いて見ていきましょう。
相続税の取得費加算額、譲渡所得、譲渡所得税の順に計算します。

まずは、「相続税の取得費加算」額を計算します。
相続税額を40万円、相続税評価額(いわゆる時価)を3000万円、相続税の課税価格(相続した土地の価格)を4000万円であると仮定します。
計算を簡単にするために、債務控除額を0円としています。
「相続税の取得費加算」額=相続税額×相続税評価額/(相続税の課税価格+債務控除額)であるため、計算すると30万円です。

次に、譲渡所得を計算します。
譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)が基本の形です。
「相続税の取得費加算」はその名の通り、上記の取得費に加算します。
つまり取得費に加算した30万円分だけ、譲渡所得が小さくなります。

それでは、譲渡所得税を計算します。
差額である30万円に、譲渡所得の税率をかけると、譲渡所得税が求められます。
土地の所有期間が5年以下では39.63パーセント、5年超えでは20.315パーセントの税率です。
仮定をもとに計算すると、前者は11万8890円、後者は6万945円が、譲渡所得税の負担が減少した額です。

□相続した土地を売却しないデメリットとは?

相続した土地を売却しなかったり、売却が遅くなったりすることにいくつかのデメリットがあります。

*2022年問題の影響を受ける可能性があること

生産緑地法という、生産緑地として申請された農地は、税金の負担が軽減される法律があります。
これが2022年に期限を迎えるため、その前後で税金のメリットを享受していた生産緑地が一斉に売りに出されるのではないかと言われています。
そうなると土地の価格が下落し、その他の不動産にも影響を与える可能性があると危惧されています。
どれくらいの影響があるかあまり予測できないため、土地を売却しないとリスクがあるかもしれません。

*固定資産税を負担し続ける必要があること

土地を持っていると、固定資産税を払う必要があります。
相続した土地を売却しないということは、この税金を負担することを意味します。
今後その土地を活用することが決まっていない場合は、余分にコストがかかってしまうことになるため、よく検討してから売却すると良いでしょう。

*築年数が経つにつれて売却益が小さくなること

土地を相続した方の中に、建物も一緒に相続した方はいらっしゃいませんか。
建物は、築年数が経つと高く売れなくなるため、早めに売りに出すことがおすすめです。
土地の売却と合わせて、検討してみましょう。

□まとめ

この記事では、なぜ「3年以内」に相続した土地を売却すると良いかをご紹介しました。
特例が適用されることに加え、2022年問題や固定資産税の負担があるため、売却する場合は早めにすることをおすすめします。
もし台東区周辺で土地の売却にお困りの方がいらっしゃいましたら、ぜひ当社までご相談ください。

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