相続した土地を売却する際に使える特例の種類を解説します!

query_builder 2022/11/06
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「土地を相続したけど、売却を検討している」
「譲渡所得税額を抑えるために、活用できそうな特例がないか調べたい」

このようにお考えの方のために、本記事が疑問を解消していきます。
土地の売却には費用がかかるため、どの特例が活用できるのかをお持ちの土地の状況と照らし合わせながら確認してみてください。

□相続した土地を売却する際にかかる費用について

第一に、譲渡所得税や住民税がかかります。
土地の売却益に税率をかけた額を支払う必要があります。
土地の保有期間(被相続人が土地を取得したときから売却まで)が5年を超える場合は、復興特別所得税を含む所得税率15.315パーセント、住民税率5パーセントの合計が税率です。
5年未満の場合は、復興特別所得税を含む所得税率が2倍の30.63パーセント、住民税率9パーセントの合計が税率です。

第二に、仲介手数料がかかります。
これは、土地の媒介の手伝いをした不動産会社に支払う手数料です。
上限が決まっており、例えば土地の売却価格が400万円のとき、売却価格×3パーセント+6万円+消費税が仲介手数料です。

第三に、印紙税がかかります。
土地を売却するにあたり、売買契約書を作ります。
これに印紙を貼るため、印紙税を支払う必要があります。
契約金額が多いほど印紙税額も多いため、いくら支払うかを調べてみましょう。

第四に、登録免許税がかかります。
土地を売却するには土地の抵当権を抹消する必要がありますが、その際に登録免許税として土地の数×1,000円を支払います。
登記するときに、司法書士に頼むのであれば、その報酬も費用がかかります。

第五に、土地の確定測量費や建物の解体費用がかかります。
もし土地の境界線が曖昧な場合は、確定測量費を支払って調べてもらいます。
売却したい土地に建物が建っている場合は、その建物を解体する必要があるため、その費用についても計算しておきましょう。

□相続した土地を売却する際に使える特例について

第一に、取得費加算の特例を活用できます。
相続や遺贈により土地を取得し、土地の取得時に相続税が課税された方が対象です。
そして、相続税の申告期限の翌日から3年が経過するまでに売却することが条件です。
この特例が適用されると、支払うべき譲渡所得税額が少なくなるでしょう。

第二に、相続した空き家の3,000万円特別控除を活用できます。
一見すると、土地の売却とは無関係な特例であるように思えます。
しかしながら、空き家を相続した場合、それを取り壊して土地として売却すると、上記の特例が適用されます。
空き家についていくつかの要件を満たす必要がありますが、こちらの特例によって譲渡所得税額が軽減されます。

第三に、低未利用土地等の100万円特別控除を活用できます。
これは相続して手に入れたか否かを問わず、土地の売却価格が500万円以下の場合、この特例が適用されます。
要件として、譲渡した人が個人であり、所有期間が5年を超えていることなどがあります。
こちらも、譲渡所得税を計算するための譲渡所得から、100万円を控除してもらえる特例です。

第四に、農地を売った場合の特別控除を活用できます。
農用地区域内の土地(農地)を特定の団体に譲渡すると、800万円または1,500万円の控除があります。
土地収用法等によって土地(農地)が買い取られると、5,000万円の控除を受けます。
こちらも譲渡所得を減らしてくれるため、譲渡所得税の額を小さくしてくれるでしょう。

第五に、ふるさと納税を活用できます。
節税対策としての側面があり、特例とは少々性格が異なります。
応援したい地域(自治体)を選んで寄付し、その寄付合計額-自己負担2,000円が、住民税から控除及び所得税から還付される仕組みです。
ふるさと納税控除には上限額がありますが、土地を売却することで所得が増えると上限額も上がります。

□相続した土地を売却したときの確定申告について

土地を売却して譲渡所得が発生すると、確定申告する必要があります。
土地を売却しても、売却することで得られる収入より取得費や譲渡費用の額が大きければ、確定申告は不要です。

ここで、一つ気を付けておきたいことがあります。
まず、譲渡所得は、売却することで得られる収入から、取得費・譲渡費用・特例控除額を引いて求めます。
しかし、この譲渡所得がマイナスになっても、売却することで得られる収入から、取得費・譲渡費用を引いてプラスになれば確定申告は必要です。
つまり、確定申告が必要か否かの判断は、譲渡所得のマイナス要因となる特例控除額は関係がないということです。

また、確定申告の時期についても押さえておきましょう。
売却した翌年の2月16日〜3月15日の1カ月間に、確定申告の手続きを完了させます。
インターネットでも確定申告ができるため、ぜひチェックしてみてください。

□まとめ

本記事では、相続した土地を売却する際にかかる費用や使える特例について解説しました。
売却後は、確定申告を忘れずに行いましょう。
また、台東区周辺で土地の売却についてお悩みの方は、ぜひ当社までご相談ください。

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