空き家売却にかかる所得税とはどんなもの？どう計算する？
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2023/12/20
相続した不動産を売却しないとどうなる？空き家の特例についても解説します！
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2022/10/30
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相続した空き家を売却するか否かを迷っている方は、まずは相続した不動産を売却しないとどうなるかを知っておくことが大切です。
そして、空き家を売却すると決めた方は、売却時に使える特例について押さえておきましょう。
また、この特例に関して注意しておきたいことがあるため、ぜひ最後まで読んでみてください。
□相続した不動産を売却しないとどうなる？
相続した不動産を売却しない場合は、以下の3つのデメリットがあることを押さえておきましょう。
＊固定資産税を負担する必要がある
空き家であっても、不動産を所有する人は、固定資産税を毎年支払う必要があります。
もしその空き家が「特定空家」に指定されてしまうと、最大6倍の固定資産税を支払うことになってしまいます。
特定空家とは、そのまま放置すれば倒壊の危険があったり、衛生上有害であったり、景観を損ねてしまったりしている状態を指します。
そして、その状態を改善させずに放置し、自治体からの命令にも応じない場合は、最大50万円の過料を納付する必要があります。
＊不動産の価値が下がってしまう
誰も住まなくなった家は、家の管理が滞るため、すぐに老朽化してしまいます。
月日が経つと不動産の価値は徐々に下がっていきますが、老朽化した空き家の場合はより早く下落してしまうでしょう。
そのため、今後その空き家に住む予定がない方は、早めに相続した不動産を売却することをおすすめします。
＊空き家の管理を怠ると近隣に迷惑がかかる
空き家は、なかなか管理が行き届きません。
そのため、庭の雑草が伸びたり、建物が損壊したりします。
近隣に住む方は、自分たちの土地にまで雑草が伸びてこないか、いつ建物が壊れるかと心配でなりません。
近隣トラブルを防ぐためにも、管理ができず住まない空き家は売却を検討してみましょう。
□相続した空き家を売却するときに使える特例とは？
相続した空き家を売却すると、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されることがあります。
不動産を売却すると、その売却して得た利益(譲渡所得)に税金が課されます。
そのため、譲渡所得を小さくすることで、税金の負担を小さくすることが可能です。
譲渡所得は、譲渡価額(売却価格)-取得費(不動産を取得した当時にかかった費用)-譲渡費用(売却するときにかかった仲介手数料などの費用)-特別控除(最大3,000万円)で求められます。
それでは次に、この特例を使うための要件を解説します。
空き家についての要件として、被相続者が自宅としてその家を使っていたこと、昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てであることを満たす必要があります。
また、相続してから売却するまでずっと空き家であり、自分や他の人が住んでいたり、事業用として使っていたりすると要件を満たしません。
そして空き家が現在の耐震基準を満たしていることも求められます。
これを満たしていない場合は、売却する前に耐震リフォームしたり、取り壊して更地にしたりしましょう。
期間についての要件として、相続してから3年が経つ日に属する年の12月31日までに、売却する必要があります。
その他の要件として、空き家と土地の売却価格（複数回に渡って売却した場合はその合計額）が1億円以下であることが求められます。
そして、特別な関係（親子間・夫婦間など）の人へ売却した場合は、この特例は適用されません。
□空き家の特例について覚えておきたいことを解説します！
空き家の特例に関して、以下のような特定のパターンにおいて注意しておきたいことがあります。
それでは、3パターンに分けて解説します。
1つ目は、相続した不動産を兄弟で売却したときです。
上記の3,000万円の特例では、相続人一人につき3,000万円が控除されます。
つまり2人の兄弟が不動産を相続した場合は、各々が3,000万円まで控除できるということです。
このとき、兄が家を、弟が土地を相続していると、特例を受けられないことに注意しましょう。
2つ目は、同一年中に自宅も売却したときです。
自宅を売却したときは、上記の特例とは別に3,000万円特別控除が適用されます。
空き家と自宅を両方売却した場合は、2つの特例の併用が可能です。
ただし、同一年中に2つを売却するときは合わせて3,000万円が上限のため、最大3,000万円+最大3,000万円=最大6,000万円の控除とはならない点に注意しましょう。
3つ目は、一部を既に相続していたときです。
昔、部分的に不動産を相続して、今回で残りの不動産を相続する方がいらっしゃいます。
その場合、以前に相続した分には特例が適用されません。
今回相続した残りの不動産に対し、最大3,000万円の控除を受けられることに注意しましょう。
□まとめ
相続した不動産を売却しないと、固定資産税を負担したり、不動産の価値が下がったり、近隣に迷惑がかかったりします。
そのため、相続した空き家を売却するときに使える特例を上手に活用しましょう。
台東区周辺で空き家の売却についてお困りの方は、ぜひお気軽に当社までお問い合わせください。
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